Meziroční vývoj cen nájmů v 1. čtvrtletí 2026 ukazuje pokračující růst ve většině velkých měst, zejména u menších a modernějších bytů 1+kk, 2+kk a 3+kk. Nejvýraznější nárůsty cen nájmů pak zaznamenalo Brno a Ostrava. V Praze se nájemné meziročně zvýšilo přibližně o 4 až 11 % podle dispozice, a hlavní město tak nadále představuje určitý benchmark meziročního vývoje nájmů. Vyplývá to z dat skupiny UlovDomov, která se prostřednictvím služby Ideální nájemce stará soukromým majitelům o více než 5 000 nemovitostí v hodnotě 30 miliard korun. Hodnota Indexu UlovDomov se v 1. čtvrtletí 2026 ve velkých městech pohybovala od 1,1 do 2,0. U bytů 3+kk v Praze a v Brně dosáhl index hodnoty 2,0. To znamená, že měsíční splátka hypotéky je zhruba 2krát vyšší než nájemné.
V Praze se nájmy u bytů 1+kk meziročně zvýšily o 11 % na 544 Kč za m², u 2+kk o 5 % na 434 Kč za m² a u 3+kk o 4 % na 388 Kč za m². V Brně vzrostly ceny u menších a středních bytů ještě výrazněji – například u 1+kk o 13 % na 461 Kč za m² a u 3+kk o 19 % na 320 Kč za m². V Ostravě je patrný silný růst zejména u modernějších dispozic 1+kk a 3+kk, kde ceny meziročně vzrostly až o 18, respektive 24 %.
Na základě cen za metr čtvereční lze modelový byt 2+kk o velikosti 55 m² v Praze aktuálně pronajmout za zhruba 23 900 korun. V Brně vychází stejná dispozice na zhruba 20 100 korun, v Ostravě přibližně 14 900 korun, v Olomouci 15 700 korun a v Plzni necelých 14 700 korun. Pronájem bytu dispozice 1+kk (30 m²) se v průměru pohybuje od zhruba 9 000 korun v Ostravě do přibližně 16 300 korun v Praze. U bytů 3+kk (80 m²) se nájemné pohybuje zhruba od 20 000 korun v Olomouci a 20 500 korun v Plzni po 31 000 korun v Praze.
„Naše data potvrzují pokračující tlak na růst nájmů ve velkých městech, zejména u menších a modernějších bytů. Nejvyšší relativní nárůsty vidíme dlouhodobě v Brně a Ostravě, kde ceny u některých dispozic meziročně vzrostly o více než 10 procent,“ uvádí Michal Hrbatý, CEO skupiny UlovDomov, která provozuje službu Ideální nájemce. „Zároveň ale platí, že konkrétně u bytů v Praze a Brně se podle našeho indexu pohybují náklady na hypotéku od 1,5 do 2násobku tržního nájemného,“ dodává Michal Hrbatý.
Index UlovDomov: hypotéka stále vychází znatelně dráž než nájem
Hodnota Indexu UlovDomov (poměr měsíční splátky hypotéky vůči měsíční platbě nájmu) ukazuje, že vlastní bydlení financované hypotékou zůstává i v 1. čtvrtletí 2026 podstatně nákladnější než nájem. V Praze dosahuje index u modelového bytu 1+kk (30 m²) hodnoty 1,5, u 2+kk (55 m²) 1,8 a u 3+kk (80 m²) 2,0. To znamená, že měsíční splátka hypotéky vychází u menších a středních bytů zhruba o 50 až 100 procent dráže než tržní nájemné. V Brně se index u 1+kk pohybuje kolem 1,4, u 2+kk kolem 1,7 a u 3+kk dosahuje hodnoty 2,0, tedy obdobného rozdílu jako v Praze u větších bytů.
Nejblíže k sobě mají náklady na vlastní a nájemní bydlení v Ostravě, kde se index u 1+kk pohybuje kolem 1,1 a u 2+kk kolem 1,3. To znamená, že hypotéka je u těchto menších bytů zhruba o 10 až 30 procent dražší než nájem. V Plzni a Olomouci se index u menších bytů 1+kk pohybuje kolem 1,2, zatímco u větších dispozic 3+kk dosahuje hodnot 1,7 až 1,8. Nájemní bydlení tak ve velkých městech zůstává pro značnou část domácností finančně dostupnější alternativou k pořízení vlastního bytu na hypotéku.
Tabulka 1: Ceny nájemního bydlení za m2 ve velkých městech za 1. čtvrtletí 2026 (v Kč)
| 1+1 | 1+kk | 2+1 | 2+kk | 3+1 | 3+kk | ||
| Praha | 436 | 544 | 385 | 434 | 363 | 388 | |
| Brno | 384 | 461 | 327 | 365 | 293 | 320 | |
| Ostrava | 247 | 299 | 225 | 270 | 203 | 289 | |
| Plzeň | 298 | 362 | 246 | 267 | 233 | 256 | |
| Olomouc | 298 | 363 | 235 | 286 | 232 | 250 | |
Zdroj: Data skupiny UlovDomov
Tabulka 2: Příklady nájmů za 1. čtvrtletí 2026 v Kč u dispozic při stanovené výměře
| 1+1
(40 m2) |
1+kk
(30 m2) |
2+1
(60 m2) |
2+kk
(55 m2) |
3+1
(75 m2) |
3+kk
(80 m2) |
||
| Praha | 17 440 | 16 320 | 23 100 | 23 870 | 27 225 | 31 040 | |
| Brno | 15 360 | 13 830 | 19 620 | 20 075 | 21 975 | 25 600 | |
| Ostrava | 9 880 | 8 970 | 13 500 | 14 850 | 15 225 | 23 120 | |
| Plzeň | 11 920 | 10 860 | 14 760 | 14 685 | 17 475 | 20 480 | |
| Olomouc | 11 920 | 10 890 | 14 100 | 15 730 | 17 400 | 20 000 | |
Zdroj: Data skupiny UlovDomov
Tabulka 3: Meziroční vývoj ceny za m2 Q1 2026 a Q1 2025 (v Kč)
| 1+1 | 1+kk | 2+1 | 2+kk | 3+1 | 3+kk | |
| Praha | 27 (7 %) | 54 (11 %) | 26 (7 %) | 21 (5 %) | 19 (6 %) | 15 (4 %) |
| Brno | 42 (12 %) | 53 (13 %) | 28 (9 %) | 40 (12 %) | 42 (17 %) | 50 (19 %) |
| Ostrava | 4 (2 %) | 45 (18 %) | 25 (12 %) | 29 (12 %) | 7 (4 %) | 56 (24 %) |
| Plzeň | 1 (0 %) | 32 (10 %) | 9 (4 %) | -32 (-11 %) | 28 (14 %) | 2 (1 %) |
| Olomouc | -4 (-1 %) | 37 (11 %) | 2 (1 %) | 17 (6 %) | 19 (9 %) | 13 (6 %) |
Zdroj: Data skupiny UlovDomov
Tabulka 4: Meziroční vývoj ceny nájmu pro standardizované metráže (v Kč)
| 1+1
(40 m2) |
1+kk
(30 m2) |
2+1
(60 m2) |
2+kk
(55 m2) |
3+1
(75 m2) |
3+kk
(80 m2) |
|
| Praha | 1 080 (7 %) | 1 620 (11 %) | 1 560 (7 %) | 1 155 (5 %) | 1 425 (6 %) | 1 200 (4 %) |
| Brno | 1 680 (12 %) | 1 590 (13 %) | 1 680 (9 %) | 2 200 (12 %) | 3 150 (17 %) | 4 000 (19 %) |
| Ostrava | 160 (2 %) | 1 350 (18 %) | 1 500 (12 %) | 1 595 (12 %) | 525 (4 %) | 4 480 (24 %) |
| Plzeň | 40 (0 %) | 960 (10 %) | 540 (4 %) | -1 760 (-11 %) | 2 100 (14 %) | 160 (1 %) |
| Olomouc | -160 (-1 %) | 1 110 (11 %) | 120 (1 %) | 935 (6 %) | 1 425 (9 %) | 1 040 (6 %) |
Zdroj: Data skupiny UlovDomov
Index UlovDomov (poměr měsíční splátky hypotéky vůči měsíční platbě nájmu)
| Město | Kategorie bytu | Index UlovDomov |
| Praha | 1+kk (30 m2) | 1,5 |
| 2+kk (55 m2) | 1,8 | |
| 3+kk (80 m2) | 2,0 | |
| Brno | 1+kk (30 m2) | 1,4 |
| 2+kk (55 m2) | 1,7 | |
| 3+kk (80 m2) | 2,0 | |
| Ostrava | 1+kk (30 m2) | 1,1 |
| 2+kk (55 m2) | 1,3 | |
| 3+kk (80 m2) | 1,2 | |
| Plzeň | 1+kk (30 m2) | 1,2 |
| 2+kk (55 m2) | 1,7 | |
| 3+kk (80 m2) | 1,7 | |
| Olomouc | 1+kk (30 m2) | 1,2 |
| 2+kk (55 m2) | 1,6 | |
| 3+kk (80 m2) | 1,8 |
Zdroj: Ceny nájemního bydlení za metr čtvereční na základě dat UlovDomov za 1Q 2026; cena za metr čtvereční na základě dat společnosti Valuo pro starší byty v dobrém stavu nebo po rekonstrukci. Úroková sazba 5,46 % pro hypotéky na základě dubnového Swiss Life Hypoindex pro 5letý fix nad 80 % LTV.
